不動産投資は恐ろしい

翔 2025/10/23 08:57

この”はてなブログ”、そしてその前の”Ｇｏｏブログ”でも、多々取り上げてる依頼リフォームですが、その仕事をくれているのが、僕の親しい友人。

最近では、今年の夏に購入をした物件の依頼があったわけですが、ただ、かなり程度の良い物件でしたので、さほど手を入れずに済んだんですが、一つだけ困ったのが窓。

輸入建材の上下スライド式の、いわゆるダブルハング窓で、二重窓で断熱性に優れたよい物なのですが、基本が木製のコアをアルミ金属板で巻いた構造。

その為に、長年にわたって雨水に晒された影響から、多分に漏れずであちこち腐食してました。

こうした代物は、交換を依頼するには特殊な専門業者（普通の日本の業者では出来ません）に依頼しなければならないので、窓一つで１０万円とか飛んでしまう・・・

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それ故、既存の窓をそのまま生かした修理をしなければなりませんで、そこで、僕がとった手法ですが、まずは窓フレームのコアとなっている木の、腐食部分を刮いで取り去ります。

一部では無く、結構広範囲にやられてる窓もあり、この場合は金属の外側カバーを外したり、捲ったりしてやります。

その後、欠落部分をレジン樹脂で補いますが、これは窓の骨材となっている木部を補修すると同時に、樹脂の浸透力（まだ問題無い木部内部にまで浸透します）によって、既存の健康な木部ごと固形一体化させるんです。

そして更に、窓枠全体を防水溶液（日本特殊塗料の防水一番）にドブ漬けを行い、金属カバーの内部奥深くまで溶液を完全に行き渡らせ、それにより防水処理をする。

これを時間を置いて二度繰りして、木製コア材に完全な防水層を造り上げた。

コア材と補修した樹脂部分まで含めたもので、この先一切腐食が起きないようにする処理なわけですが、耐久性の高い防水一番も、　紫外線の当る部分はやはり能力が劣化してきます。

その為に、　窓枠の外側に塗るという方法では泣く、ドブ付けすることで紫外線の全く当らない内部の木部に浸透させることで雨水による洗い流しも、太陽光による劣化も無い、いわゆる半永久的な寿命を窓全体に持たせたわけです。

最後に、外部カバーの継ぎ目部分にシリコンシーラントを施し、さらなる防水処理を施しました。

そんなわけですが、上にに書いた様に専門業者で窓を交換依頼すると一つで１０万（特殊な窓故に）、修理でも最低５万。

窓全部を施工すると大体２０枚ほど有るので２００万円、もしくは１００万という費用が掛かる。

不動産投資は、買ったらすぐに賃貸とかで貸せる物では無くて、目標とする家賃が高ければ高いほど、それに見合ったリフォーム代何なりが掛かってくる。

安くても入居者はいますが、今度は属性の非常に悪いのが住むことになり、　家賃含めて様々なトラブルを起こすとが多く、下手すると近所様にまで重大な影響を及すこともあるんです、極普通に。

話を戻して、どうしても夏までに終わらせてくれと言う依頼だったので、なんだかんだと糞暑いさなかに作業をして、８月の半ばには募集を開始。

ここに来て入居者さん決まったという連絡が、その友人から有った。

「そうなんだ～、よかったね～」と言って電話を切りましたけど、彼がここまで来る間には、様々な出来事が有り、その度に僕が話に乗り、打つべき手や必要な手続き、解決のためのヒント、トラブルを事前に防ぐ等々、を教えてきたわけですが、そんな彼が現在持っている不動産数は、戸建６件。

内訳は、自宅、そして非常に不動産価値が高いところの物件（将来のためにキープ）、

残りの４件の内、３件は今回のを併せて賃貸。

最後の一件はリフォーム中（資金の余裕が無いとかで来年の春頃まで停止）。

常に金欠の僕からすれば、非常に羨ましい話なのですけど、　その彼がここまで来る間に、どの位の損失が生じたのかというなら、それは１０万とか２０万というか言う額では無く、総合計で多分数百万円になる。

いろいろな痛い目を見ながら歩んできたわけです。

ただ、幸運だったのは、いわゆる怖い不動産を手掛けなかったこと。

その例えの一つとして、みんなで大家さん、リノシー等があるわけですが、こうした大手会社の喧伝するの動産投資会社は、あたかも絶対安全であるかのように見せかけて、その内実は詐欺その物といっても良い手法でしかなく、

必ず来る膨張限界を超えれば、投資者に対する月々の支払いが滞り初め、最後には多額の負債抱えて倒産する。

返済など出来ようが出来まいが、そうした会社は何の関係も無く、倒産して生産手続きに入って、裁判所で淡々と事は進められていく。

出資者は、幾らかでも取り返そうっと必死になるが、最終的残った資産は優先性の高い債権者に細々と別けられ、免責事項が極小さい文字で如何様にも解釈できる文言でつずられた書類サインしてしまった素人出資者は泣くしかないんです。

こんなのはまだかなり良い方で、酷いのになると銀行（スルガ銀行等）絡んで不動産屋に投資を持ちかけられ、それに乗って碌な知識も無く家を買ってしまい、

後日、契約違反にて一括返済を申し立てられて”破産する”なんていう事例も過去には多々ある。

ただ、その筋（投資している人）以外の普通の方達はそんな事は全く知りません。

なら、公的機関そのものである裁判所がやっている不動産競売なら安心だろうと飛びつくと、これ又とんでもないことになる。

そんな事など、メッチャ多数有るんです。

ほんの一例を挙げると、建物が奥さん、土地が旦那という物件で、不仲の挙げ句に離婚。

そしてその奥さんが生活苦から借金を抱えて競売。

何の知識も無い者が、裁判所が介在しているからと入札して、見事落札で喜んでいたら、突然の建物収去土地引き渡し命令の判決が下されたりする。

建物を数百万支払って買い、登記手続きが終了したすぐ後にその命令が下ると、

その手に入れた建物を”自分の費用”で全て解体して、完全な更地として土地の所有者の旦那さんに返さねばならない。

競売購入で数百万、そして解体搬出で数百万。

そして手元には何にも無くなり、ただ支払っただけのお金が失われたという事にしかならない。

下手すりゃ～その為に借金しなければならなかった場合、全く笑えない話でもある。

他にも落札した不動産に、重大な瑕疵があったり、そもそも欠陥住宅で、使用できるまでに数百万の出費が必要になったりなんていのも、至極普通に有る。

それなら不動産屋から普通に買えば良いじゃないか？という事になるが、

そもそもが、そうした投資家を絶好のカモとしているのが不動産業界で、そうした人物の情報が少しでも業界に流れれば、頼みもせずに”よだれ垂らして舌なめずり”しながら物件を紹介してきて、ところが、蓋を開けてみればとんでもない代物だったり何てのは、これまたごく普通に有る。

まあ、数例を上げましたけど、それ以外にはここに書くと紹介しきれないほどの事例が現実に有り、その大半は法的な事に某か絡んでることや、その時は良いが、後日大きな損害を抱え込むのわけで、それは法律に詳しい人で無いと判らない様なのもごまんとある。

さらに、そうした問題が無い物件であったとしても、それを人に貸すために必要となるのが、リフォームであり、その基本的な積算が出来ねば話にならない。

当然要求されるのは、建物の構造的な専門知識であり、後はどれくらいの実経験があるかになってくる。

自分がリフォームを実際に手掛けてみて、汗流してやった経験が無ければ、

工務店などに見積もりを依頼しても、それが適正なのか瞞されているのかがさっぱり判らない限りは、結局はただのカモでしかないわけです。

最悪なのが、物件を購入したことで、付き合いが生じたその不動産屋に、ついでとばかりにリフォームを頼もうなら、簡単に支払額は倍になり、そのうち半分はその業者にボッタクラレテいるなんてのもザラ。

昨今は不動産投資ブームとかで、何の知識も無い人達が、これまた”そうした人達を食い物にするセミナー”でにわか知識を身につけ、何にも知らずに自爆のための道を歩む。

そんなに甘くは無い訳です。

たまたま、友人が自分と近しい為、僕自身はある意味知恵袋になっているわけですけど、そうしたバックアップしてくれる人のいない素人投資は、ほぼ間違いなく全財産を失うことになります。

一例をあげると、若い女の子がセミナーで付けたにわか知識で不動産を買おう物なら、

それにかこつけて、美味く丸め込みつつ、事ある（特にリフォーム）ごとにお金を摺り抜いていくなんてのは極普通のことだ。

リフォーム業者は男の世界で、　若い女の子が建築や構造の知識泣く太刀打ちできる者では無いんです。

他にもまだまだ恐ろし事はウンザリするほどあり、例えば苗場とか越後湯沢辺りには半端なく安くて、簡単に手に入るリゾートマンションがごまんと有る。

安いからと別荘代わりに買おう物なら、それが既の破綻の切っ掛けをつくることになる。

物件はどんなに強固な構造物であろうが、かならず将来寿命がやってくる。

管理費、修繕積立金で月６～７万なんて高額な支払いを要求されているのが、リゾート物件の普通で、それだけならまだしも、住民が住まなくなった高層住宅がそのうち来るであろう寿命を迎え。

建物を取り壊すことになった場合に、その費用は最終的に所有者の上に載っかってくることになる。

総戸数２００棟何てのも普通に有り、それを取り壊すための額は、普通の人が容易に知り得る額ではないほどで、さらにその取り壊しは半分どんぶり勘定で、適当に見積もられ、その額には取り壊し業者の莫大な利益が含まれている。

取り壊しで数百万から下手すりゃ数千万を背負わされ、取り壊し後に新しい建物を建てようにも、敷地は全て共同持ち分であり、容易に建てられないし、建てるための承諾なんて言うのは、その物件が既に足かせになっていた者にとっては、出来れば売り払って無くしたい物であり、当然取り壊しの費用を負担した分を取り戻そうとする。

二束三文となった土地は、その先も課税対象であり、どこまでも税の支払いはやってくる。

その辺りが無事決着して、これから新しい建物を建てようとすると、億単位のお金が必要となり、その請求は所有者全員に平然とやってくる。

他の例として、投資目的で小さめのマンションを購入するのはどうなのか？であるが、昨今はエレベーターが無ければ入居者は集まらない。

ならエレベーター付きの物件なら良いじゃ無いか？と思うが、　エレベーターというのは１トン近いカゴが、毎日２４時間、３６５日上下に動く代物で、そんな物が稼働することによる、建物構造体への負担は非常に大きく、建物自体の寿命はそれが無い建物に比べて圧倒的に短くなる。

さらに、エレベーターを保守するためのメンテナンスに必要な額は半端な額では無く、これもそれを納めたメーカー意外には出来な物であるが故に、相手の提示する金額がどんな物であるかという経済的な算段が出来ない。

簡単にいうとボッタクリ見積もりされても、エレベーターを稼働させるには涙をのんで従う以外にはない。

不動産というのは、偈に恐ろしい鋳物で「なら戸建住宅なら良いではないか！」かという事になるが、

そこについて回るのは立地という問題であり、　駅近く、学校まで短距離で、病院が割と近く、更にスーパー、コンビニが歩いて５分程度の距離の物件となると、

築３０年の物件でも、簡単に１千万を越える。

全体的に総合して、都内の特に２３区内は、そうした生活の為のインフラ内が充実しているので、さらに家賃が高くても需要があるので、不動産としての投資という面から見ると非常に魅力的で、それ故に、そこに金銭的な余裕のある投資家が集中するので、

かなりの築古物件でも、信じられないような高額取引がなされている。

ただ、これの恐ろし処は、何時までも平穏無事でいられるという補償が無い事だ。